عمر کم ساختمان در ایران
ساخت و ساز در ایران طی سال‌های اخیر با مشکل رعایت نکردن استانداردها و کیفیت پایین ساخت هم مواجه بوده است. این مسأله میانگین عمر ساختمان‌های احداث شده را به ۲۶ سال و نهایتاً به ۴۰ سال کاهش داده است. این در حالی است که میانگین عمر ساختمان در اروپا تا ۱۰۰ سال برآورد می‌شود. با کاهش عمر ساختمان‌های موجود و نیاز به بازسازی این سازه‌ها در زمان کوتاه‌تر، واحدهای جدید با قیمت‌های بالاتری عرضه می‌شود در صورتی که اگر سازه از ابتدا به صورت استاندارد ساخته شده بود؛ نه نیازی به بازسازی در مدت زمان کوتاه بود و نه قیمت منطقه با ساخت واحدهای جدید افزایش پیدا می‌کرد. همچنین با تخریب ساختمان‌های قدیمی و احداث ساختمان جدید، واحدهای قبلی از نظام عرضه حذف می‌شود. به عنوان نمونه وقتی یک ساختمان ۱۰ واحدی تخریب و ساختمانی ۱۵ واحدی به جای آن ساخته شود، اینطور نیست که ۱۵ واحد به آمار اضافه شده باشد بلکه عملاً فقط پنج واحد به نظام عرضه اضافه شده است. یکی دیگر از مشکلات اساسی بخش مسکن در ایران، قدرت خرید کم و توان تأمین مالی ضعیف سازندگان است. این مسأله سرعت ساخت را بشدت کاهش داده و در بروز ناترازی میان عرضه و تقاضا و در نتیجه کمبود و افزایش قیمت مسکن نقش داشته است. قوانین دست و پاگیر، ناکافی بودن قوانین راهگشا، فقدان اسناد بالادستی و راهبردی در حوزه صنعت ساختمان، نظارت ناکافی بر زنجیره ساخت و نبود حمایت مناسب از سازنده و مصرف کننده هم از دیگر مشکلات اقتصاد مسکن در کشور است. در مورد مسأله مسکن در اروپا هم می‌توان با بررسی وضعیت برخی از کشورها، وضعیت کلی اروپا را ترسیم کرد.
چالش مسکن در فرانسه
فرانسه یکی از کشورهایی است که دچار کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه است و این کمبود باعث شده تقاضا برای مسکن اجتماعی افزایش بسیار زیادی پیدا کند. افزایش قیمت ملک هم مالکیت برای خانوار کم‌درآمد را سخت کرده است. بخش زیادی از ساختمان‌های موجود در این کشور هم قبل از دهه ۱۹۷۰ ساخته شده و فرسوده‌اند. بازسازی این ساختمان‌ها هزینه زیادی دارد.
در مورد بازار اجاره هم طبق گزارش «Visual Capitalist»، قیمت اجاره در اکثر شهرهای فرانسه نسبتاً مناسب اما در پاریس با وجود اعمال نظارت و کنترل از طرف دولت، بالا است.
فرانسه حل چالش مسکن را با افزایش ساخت مسکن اجتماعی، برنامه‌ریزی برای نوسازی شهری، ارائه مشوق برای بازسازی بخش‌های مربوط به انرژی در ساختمان‌های فرسوده، پر کردن فاصله میان بازار آزاد و مسکن اجتماعی با ساخت مسکن‌های میانی و کاهش تراکم در مناطق شلوغ و استفاده از مناطق با تراکم کمتر دنبال کرده است.
چالش مسکن در آلمان و سوئد
آلمانی‌ها اجاره‌نشینی را به خرید خانه ترجیح می‌دهند به همین دلیل ۵۳درصد آلمانی‌ها اجاره‌نشین هستند و همین موضوع بر سیاست‌های حمایتی دولت آلمان اثر گذاشته است. با این وجود، فشار بر بازار اجاره همچنان بالا است و شهرهای بزرگ مانند برلین و مونیخ طی سال‌های اخیر با افزایش سریع قیمت‌ها مواجه شده‌اند.
بخش مسکن در سوئد هم با وجود سیستم پیشرفته مسکن اجتماعی مشکلاتی دارد که یکی از آنها کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه بویژه در کلان‌شهرهایی مانند استکهلم، گوتنبرگ و مالمو است. این مشکل باعث شده بسیاری از افراد جوان و افراد کم‌درآمد نتوانند مسکن مناسبی پیدا کنند. قیمت بالای زمین و بالا رفتن هزینه ساخت، احداث مسکن اجاره‌ای یا اجتماعی را در این کشور سخت و مردم را ناچار به زندگی در خانه‌های کوچک کرده است. همچنین در سوئد، افراد باید در صف‌های طولانی برای اجاره مسکن بمانند. قیمت مسکن‌های شخصی هم در سال‌های اخیر به طور چشمگیری افزایش یافته است. البته سوئد برای مقابله با کمبود مسکن، تلاش کرده در بخش دولتی و خصوصی ساخت مسکن اجاره‌ای را با استفاده از تصویب قوانین ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد، مشوق‌های مالی و پروژه‌های حمایتی افزایش دهد.
بحران مسکن در اسپانیا
وضعیت بخش مسکن اسپانیا به دلیل کمبود سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز، بحرانی است. مالکیت خصوصی مسکن در این کشور بسیار بالاست و اقداماتی مانند پیشنهاد وضع مالیات ۱۰۰ درصدی بر خریداران غیراتحادیه اروپا، به‌عنوان سیاست‌های پوپولیستی مطرح شده که مشکل اصلی را حل نمی‌کند.
رشد چشمگیر قیمت خانه در بریتانیا و اجاره در ایرلند و استونی
طبق گزارش «Times» از سال ۲۰۰۰، قیمت مسکن در بریتانیا رشد چشمگیری داشته و از حدود ۸۸ هزار و ۵۰۰ پوند به بیش از ۱۹۰ هزار پوند در سال ۲۰۰۷ افزایش یافته است. این افزایش شدید، خانه‌دار شدن مردم را طی سال‌های اخیر سخت کرده است. استونی بیشترین افزایش قیمت اجاره در اتحادیه اروپا را داشته و بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲ اجاره‌بها در این کشور ۲۱۰ درصد افزایش یافته است. این افزایش شدید نشانه‌ای از عدم تعادل جدی بین عرضه و تقاضای مسکن در این کشور است.
راهکارهای اتحادیه اروپا برای مسکن
اتحادیه اروپا با اجرای برنامه «InvestEU» سعی در حمایت از پروژه‌های ساخت‌وساز پایدار با جذب سرمایه‌های خرد داشته است. این برنامه بویژه به کشورهای با درآمد پایین کمک می‌کند تا پروژه‌های ساختمانی خود را تأمین مالی کنند و از این طریق ساخت و ساز را افزایش دهند. اتحادیه اروپا همچنین بودجه‌هایی برای بازسازی انرژی ساختمان‌ها در نظر گرفته است.
اروپا با توجه جدی به جذب سرمایه‌گذاران خصوصی در بخش ساخت و ساز، دست به ایجاد پلتفرم‌های جذب سرمایه جمعی (Crowdfunding) در حوزه املاک زده که این موضوع امکان مشارکت سرمایه‌گذاران خرد را فراهم کرده است. از جمله نمونه‌های موفق این پلتفرم‌ها می‌توان به پروژه Habitat Participatif»» در فرانسه اشاره کرد که سرمایه‌گذاری جمعی شهروندان در توسعه مسکن را تسهیل کرده و نتایج مثبتی داشته است. پلتفرم‌هایی دیگر مانند «Crowdestate» و FundedByMe» » هم به افراد اجازه می‌دهند که در پروژه‌های مسکن و توسعه املاک سرمایه‌گذاری کنند.
اتحادیه اروپا همچنین برنامه‌های مختلفی برای ساخت مسکن پایدار و کاهش هزینه‌های انرژی در نظر دارد. برنامه‌هایی مانند «Horizon Europe» که به منظور ارتقای استانداردهای ساخت و ساز در کشورهای عضو اتحادیه و کاهش تأثیرات محیطی طراحی شده‌اند، گامی مهم در این راستا هستند.
راهکارهایی برای بهبود اقتصاد مسکن در ایران
ایران می‌تواند با توجه به شرایط داخلی اقتصاد مسکن و استفاده از این تجارب، با اصلاح برخی قوانین مانند قانون پیش‌فروش ساختمان، فروش متری و قاعده‌مند کردن پلتفرم‌های فعال در خرده‌فروشی ساختمان، سوق دادن نقدینگی به بخش مسکن، ارائه زمین رایگان و الحاق مناطق جدید به شهرهای دارای فضای پیرامونی و صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در شهرهای فاقد مناطق پیرامونی به خصوص در بافت فرسوده این شهرها، وضعیت مسکن را بهبود دهد.