امیر کوهی مدیرعامل شرکت سرمایهگذاری و ساختمانی تجارت تحولات ژئوپلیتیک سالهای اخیر بار دیگر این واقعیت را آشکار کرد که اقتصاد ایران بیش از بسیاری از اقتصادهای منطقه تحت تأثیر ریسکهای غیراقتصادی قرار دارد.
جنگ رمضان و پیامدهای آن، فارغ از ابعاد سیاسی و امنیتی، یک اثر مهم اقتصادی نیز برجای گذاشت؛ افزایش نااطمینانی و تعویق تصمیمگیری در میان فعالان اقتصادی. در چنین شرایطی، پرسش اصلی این نیست که اقتصاد ایران با چه چالشهایی مواجه خواهد شد؛ بلکه این است که کدام بخشهای اقتصادی ظرفیت بیشتری برای تبدیل شدن به موتور خروج از رکود و بازگشت سرمایهگذاری دارند.
در میان بخشهای مختلف اقتصاد، صنعت ساختمان از جایگاهی متمایز برخوردار است. اهمیت این بخش صرفاً به دلیل سهم آن در تولید ناخالص داخلی نیست، بلکه به واسطه پیوندهای گسترده پیشین و پسین آن با سایر فعالیتهای اقتصادی است.
هرگونه رونق یا رکود در ساختوساز، بهسرعت خود را در صنایع معدنی، فولاد، سیمان، حملونقل، خدمات مهندسی، نظام بانکی و حتی بازار کار نشان میدهد. به همین دلیل، بررسی آینده اقتصاد ایران بدون تحلیل چشمانداز صنعت ساختمان، تحلیلی ناقص خواهد بود.
بازار مسکن در دو سال گذشته با پدیدهای مواجه بوده که میتوان آن را «رکود تورمی دارایی» نامید. از یک سو، افزایش مستمر سطح عمومی قیمتها و رشد هزینههای ساخت، مانع کاهش محسوس قیمت اسمی املاک شده است و از سوی دیگر، افت قدرت خرید خانوارها و کاهش توان سرمایهگذاری بخش خصوصی، حجم معاملات را به پایینترین سطوح سالهای اخیر رسانده است. نتیجه آنکه بازار در وضعیتی قرار گرفته که نه ظرفیت جهش معاملاتی دارد و نه امکان اصلاح قیمتی متناسب با کاهش تقاضا. این وضعیت پس از تنشهای اخیر منطقهای وارد مرحله جدیدی شد.
در شرایط افزایش ریسک سیاسی، رفتار سرمایهگذاران به سمت حفظ نقدشوندگی داراییها تغییر میکند و پروژههای بلندمدت با احتیاط بیشتری مورد ارزیابی قرار میگیرند. با این حال، تجربه اقتصاد ایران نشان میدهد که این رفتار معمولاً موقتی است. در افق میانمدت، سرمایهها بار دیگر به سمت داراییهایی حرکت میکنند که توانایی حفظ ارزش در برابر تورم ساختاری اقتصاد را داشته باشند.
در این میان، مسکن همچنان یکی از مهمترین گزینهها باقی میماند. با این حال، بازگشت سرمایه به بازار مسکن در آینده الزاماً به معنای تکرار الگوی گذشته نخواهد بود. به نظر میرسد دوره سرمایهگذاریهای مبتنی بر انتظار افزایش قیمت زمین و کسب سودهای غیرعملیاتی به تدریج جای خود را به مدلهای جدیدتر سرمایهگذاری خواهد داد. سرمایهگذار آینده بیش از آنکه به افزایش قیمت اسمی دارایی توجه کند، به بازدهی اقتصادی پروژه، جریان نقدی و قابلیت بهرهبرداری آن خواهد اندیشید.
از همین منظر، حوزههایی نظیر بازآفرینی شهری، نوسازی بافتهای فرسوده، توسعه مسکن استیجاری، مجتمعهای چندمنظوره و ساختمانهای کممصرف میتوانند به کانونهای جدید جذب سرمایه تبدیل شوند. این حوزهها علاوه بر پاسخگویی به نیازهای واقعی جامعه، از ظرفیت بالاتری برای ایجاد ارزش افزوده برخوردارند و کمتر در معرض رفتارهای سفتهبازانه قرار میگیرند. آینده صنعت ساختمان در ایران را نمیتوان مستقل از متغیرهای اقتصاد کلان تحلیل کرد.
نرخ تورم، سیاستهای پولی، وضعیت نظام بانکی، روند سرمایهگذاری داخلی و خارجی و سطح ریسکهای سیاسی، همگی بر مسیر این صنعت اثرگذار خواهند بود. با این وجود، حتی در سناریوی تداوم محدودیتهای اقتصادی نیز صنعت ساختمان از یک مزیت بنیادین برخوردار است؛ اتکای نسبتاً بالا به ظرفیتهای داخلی و سهم محدودتر آن از وابستگی مستقیم ارزی در مقایسه با بسیاری از صنایع دیگر.
به همین دلیل، در دوره پساجنگ، سیاستگذاران اقتصادی باید نگاه خود را از مدیریت صرف بازار مسکن به توسعه صنعت ساختمان تغییر دهند. تجربه کشورهای مختلف نشان داده است که رونق پایدار در این بخش زمانی شکل میگیرد که دولت به جای مداخله در قیمتها، بر تسهیل سرمایهگذاری، اصلاح نظام تأمین مالی، کاهش هزینههای مبادله و افزایش بهرهوری تمرکز کند.
اقتصاد ایران امروز بیش از هر زمان دیگری به سرمایهگذاری مولد نیاز دارد. رشد اقتصادی پایدار نه از مسیر سوداگری در بازار داراییها، بلکه از مسیر خلق داراییهای جدید و افزایش ظرفیت تولید حاصل میشود.
در چنین چارچوبی، صنعت ساختمان میتواند نقشی فراتر از یک بازار سرمایهگذاری ایفا کند و به موتور محرک رشد اقتصادی، اشتغال و توسعه شهری تبدیل شود.
شاید مهمترین آزمون اقتصاد ایران در سالهای پیش رو نیز همین باشد؛ اینکه آیا خواهد توانست سرمایههای سرگردان را از فعالیتهای غیرمولد به سمت تولید و ساختوساز هدایت کند یا خیر. پاسخ این پرسش، تا حد زیادی مسیر آینده بازار مسکن و حتی اقتصاد کشور را تعیین خواهد کرد.